土地活用のマンション等の建設

ここ最近(最近と言っても1年ほど前から)クライアントや知人友人から聞かれることが多いフレーズは、「保有している土地を利用してマンションやテナントビルを建ててはどうでしょう?」と提案されている。

このお話しがちらほら耳に届いています。
確かに相続が起こったりすると大きな土地が空いているケースがありますので、手放すより良いような気がします。

私も最初はすごく良い話しなんじゃないかな・・・。と思い、私なりに考察や試算をしてみました。

経営には色々なケースが考えられますが、今回は自分の持ち出しで建物を建築し、その建物を業者が一棟一括で借り上げてくれるケースを考えてみます。
いわゆる一括借り上げのマンション等の経営です。

このケースは金融機関と建築会社がタイアップして行う場合が多いようで、建築資金の借り入れを起こすこと自体はそこまでハードルが高くない印象です。

しかしながら、建物は自前で調達するわけですので、最初の自己投資金額は億単位のお金になります。全額自己資金で賄えるならあまり悩む必要もありませんが、大抵は銀行から融資を受けて行うはずです。

まず最初の注意点
一括借上を行う業者が提示する契約期間です。この期間が借入返済の期間より長ければ第一段階として安心ですが、短いのであれば要注意。
残りの期間を自己で賃貸人を探さなければいけないハメになるか、大幅な賃貸料の減額を迫られるかもしれません。
30年で一括契約したならば、その時には建物も30年経った状態です。もしかすると建てた本人は存在せず、相続人が考えなければいけない事態も考えられます。

次の注意点です
契約書を隅々まで確認してみてください。
こんな一言が書かれていませんか?
「経済情勢の変動や近隣の賃貸料と比して~~~~賃貸料を~~~見直すことができる」といった感じの一言はありませんか?
30年で借りに一括借り上げの契約をしたとしても、賃貸料を30年間固定にするとは言っていない事になります。これでは賃貸料の決定権も一括借り上げをしている業者に握られてしまいます。何せオーナーは借り入れの返済があるのですから・・・。

話しを聞いていて、この2つの条文があることで、オーナー側に圧倒的に不利な状況を作り上げてしまう事にならないか。。。そんな気がしてなりません。

もし、こんな話しがあって実際に悩んでおられるのでしたら、この2つの条文が契約にないか確認した方が良いように思います。
その上で前に進むのであれば見積もりや計画書、契約書を穴が空くほど熟読し、あらゆる不測の事態を想定して収支を分析し長期の資金計画を立てるべきと感じます。

税理士まつむら事務所の所員の考察でした。

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